Uw woning kopen, maar de verkoper nog even laten blijven? Pas op voor de overdrachtsbelasting.

In de huidige krappe woningmarkt vergt het realiseren van een transactie soms extra afstemming tussen partijen. Een voorwaarde kan zijn dat de verkoper na de overdracht nog tijdelijk in de woning mag blijven wonen. Een sympathiek gebaar, maar loopt u hiermee het risico op het hoge tarief voor de overdrachtsbelasting?

Heeft u uw droomwoning gevonden, maar wacht de verkoper nog op de oplevering van zijn nieuwbouwhuis? Het lijkt een kleine moeite om af te spreken dat de verkoper nog een paar maanden (of langer) in de woning mag blijven. Voor u als koper is de intentie immers helder: u gaat er uiteindelijk zelf wonen. Toch kijkt de belastingdienst mee. Voor het verlaagde tarief van 2% (of de startersvrijstelling) is namelijk de eis dat u als particulier de woning als ‘hoofdverblijf’ gaat gebruiken.

De grens tussen ’tijdelijk’ en ‘belegging’

Wanneer u de woning niet direct betrekt, rijst de vraag: wanneer begint uw eigen bewoning? Recent gaf de rechter (Hof Den Haag) meer duidelijkheid. Het goede nieuws: het 2%-tarief blijft in principe van kracht, mits de afspraak een tijdelijk karakter heeft en uw intentie om er zelf te gaan wonen vaststaat. In de betreffende zaak werd een termijn van bijna twee jaar zelfs nog geaccepteerd als ’tijdelijk’.

Er zit echter een addertje onder het gras. In de zaken die gunstig uitvielen voor de koper, betaalde de verkoper geen vergoeding voor het langer blijven wonen. Zodra u een vergoeding (huur) ontvangt, loopt u het risico dat de belastingdienst de woning ziet als een belegging of exploitatie. In dat geval kan het algemene tarief van 8% (tarief 2026) om de hoek komen kijken.

De verborgen kosten in uw koopsom

Naast het tarief is er nog een ander technisch punt: de grondslag van de belasting. Als u de verkoper gratis laat blijven wonen, doet u een extra opoffering. U betaalt wel de koopsom, maar u heeft nog niet het genot van de woning.

Strikt genomen is dit ‘dulden’ van de verkoper een vorm van renteverlies die bij de koopsom kan worden opgeteld. De overdrachtsbelasting wordt dan berekend over een hoger bedrag dan alleen de afgesproken prijs op papier.

Laat u niet verrassen bij de notaris

Het maken van afspraken over voortgezet gebruik door de verkoper is een uitstekend middel om een woning koop rond te krijgen, maar de fiscale uitwerking vereist precisie.

Een notaris kan u vooraf precies voorrekenen wat de gevolgen zijn voor uw overdrachtsbelasting. Wordt de waarde van het ‘voortgezet gebruik’ belast? En blijft u binnen de kaders van het 2%-tarief? Door dit vooraf helder te krijgen, voorkomt u dat uw nieuwe woning direct begint met een onverwachte naheffing.

Zorg voor een vlekkeloze overdracht

Bent u van plan een woning te kopen met bijzondere leveringsvoorwaarden? Laat uw koopovereenkomst tijdig toetsen op fiscale risico’s. Zo geniet u straks met een gerust hart van uw nieuwe thuis.